Papel de SHF en la vivienda en México.
Jesús Alberto Cano Vélez
La importancia de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en el sector de la Vivienda en México, se percibe en que en el Sexto Informe de Gobierno, a junio del 2018, SHF fue el tercer banco de desarrollo en el país con más saldo de crédito directo e inducido, con 342 mil millones de pesos, solo detrás de NAFIN y BANOBRAS.
SHF tiene un rol relevante en dicho sector, tanto del lado de la oferta, a través del crédito puente, como del lado de la demanda, principalmente a través del aseguramiento de carteras hipotecarias de la banca comercial.
Respecto de la oferta de vivienda, su papel fue determinante cuando contrarrestó la crisis del sector en el 2013, ante la ausencia de financiamiento por parte de la banca comercial. Empezó a otorgar, por primera vez, crédito a los desarrolladores de vivienda en primer piso con más de $80,000 millones de pesos de crédito directo al sector.
Actualmente SHF financia, vía crédito directo, a más de 500 desarrolladores en el país, concentrando el 25 por ciento del crédito puente en la construcción de vivienda, lo que lo convierte en el promotor más importante del mercado.
Adicionalmente, SHF garantiza a los dos principales jugadores de la banca comercial la totalidad de sus portafolios de crédito a la construcción, de tal manera que la mitad de las viviendas que son construidas con financiamiento tienen crédito o garantías de SHF.
Antes de la crisis, las tres grandes desarrolladoras (Geo. Urbi, y Homex) producían alrededor de 120 mil viviendas al año (aproximadamente 35 por ciento). En la actualidad, con la participación de SHF, alrededor de 20 empresas altamente especializadas, producen el mismo número de viviendas.
El resto de la producción de viviendas lo generan empresas medianas y pequeñas, gran parte de las cuales siguen sin tener acceso a financiamiento de la banca comercial, pero la mayoría son atendidas a través de canales alternativos, con financiamiento directo o en coparticipación con líneas de crédito sindicado de ABC, BIM, Metrofinanciera, o ION Financiera.
Inclusive, una salida de SHF del mercado podría ocasionar una importante contracción en el financiamiento a la construcción de viviendas, ya que es un mercado poco competido, que aún presenta fallas derivadas de la crisis de las grandes desarrolladores, años atrás. Esa contracción podría derivar en que la demanda impulsada por el INFONAVIT, el FOVISSSTE y la banca comercial, no fuera atendida.
Respecto de la demanda de vivienda, la participación de SHF también es relevante, particularmente con la banca comercial. Actualmente, el 17 por ciento de la cartera hipotecaria de la banca cuenta con un Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV) que otorga la Aseguradora subsidiaria de SHF.
El SCV funge como un enaltecedor de crédito para las carteras hipotecarias de los bancos, lo que además de mitigar los riesgos asociados al sector, representa beneficios regulatorios para potenciar el capital de los bancos (50 por ciento sobre reservas y capital normativos).
Adicionalmente el SCV funciona como enaltecedor de crédito prácticamente en la totalidad de los BORHIS (Bonos Respaldados por Hipotecas) colocados en los mercados mediante el mecanismo de bursatilización hipotecaria. Asimismo, dado el entorno regulado que enfrentan el INFONAVIT y el FOVISSSTE desde el 2014, se ha venido trabajando en asegurar una porción de sus portafolios hipotecarios. También, a través de sus distintas líneas de negocio, SHF tiene contratos abiertos con 17 bancos comerciales.
